Kết nối đến

Giải pháp cung ứng vốn cho thị trường BĐS

TTCK với lịch sử hơn 10 năm, vẫn còn non trẻ. Luật Chứng khoán VN hiện nay chưa có quy định chính thức về việc chứng khoán hoá BĐS. Tuy nhiên, Làng Pháp Bảo Lộc Resort & Spanhiều chuyên gia cho rằng, chứng khoán hoá BĐS đã xuất hiện trên TTCK VN với nhiều dạng thức khác nhau.

Thị trường đi trước...

Theo TS Vũ Thành Tự Anh - Giám đốc Chương trình nghiên cứu và giảng dạy Fulbright, về tên gọi, các DN kinh doanh trong lĩnh vực BĐS, niêm yết trên sàn chứng khoán tập trung hay Dự án làng Pháp Bảo Lộc trở thành DN đại chúng trên thị trường tự do (OTC), thì cổ phiếu của họ cũng đã là một dạng chứng khoán hoá BĐS. Ông Tự Anh cũng cho rằng các dạng cổ phiếu này không hẳn là dạng chứng khoán bảo đảm bằng tài sản cầm cố (Mortgage backed securities - MBS) mà cũng không phải là chứng khoán bảo đảm bằng tài sản tài chính (Asset backed securities – ABS). Vậy là chứng khoán hoá BĐS theo hình thức hiện đang có trên TTCK, vẫn mới chỉ ở dạng sơ khai, chưa theo một quy chuẩn nào.

Một số Cty chứng khoán (CTCK) thời gian qua cũng đã cố gắng tự “cải thiện” bằng cách tập hợp một số đối tác kinh doanh BĐS đứng ra thiết kế sản phẩm mới cho các nhà đầu tư (NĐT). Thông qua hợp đồng hợp tác đầu tư, họ phát hành trái phiếu kèm chứng quyền mua căn hộ, với mức giá bán căn hộ thấp hơn nhiều so với giá thị trường. NĐT mua căn hộ bằng trái phiếu sẽ nộp 100% số tiền mua căn hộ, trong đó CTCK hỗ trợ 50%. NĐT được mua căn hộ với giá thấp, còn DN BĐS có thể thu xếp vốn phát triển dự án. CTCK hưởng lợi phí thu xếp vốn cho DN và phí hỗ trợ vốn cho NĐT, trở thành chủ nợ của NĐT, thay ngân hàng trong việc phát triển tín dụng BĐS.

Trước đó, năm 2008, CTCP địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) đã thử nghiệm phát hành trái phiếu dự án với mức lãi suất 8,8%-13,2% / năm, kỳ hạn 6-9 tháng, mỗi trái phiếu kèm theo quyền mua căn hộ với mức chiết khấu từ 5-8% trên giá bán.

Đây là những ví dụ cho thấy tuy khung pháp lý “chứng khoán hóa BĐS” chưa ban hành, nhưng những quy định sơ bộ trong các Nghị định 52/2006/, Nghị định 71/2010, Thông tư 16/2010, đã tạo cơ hội cho DN BĐS thu xếp vốn bằng nhiều hình thức. Và trái phiếu, tín phiếu, hợp đồng góp vốn... của các DN BĐS có thể được chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố. Và cũng như ở các thị trường phát triển, rủi ro cho NĐT mua các sản phẩm này không hề nhỏ.

Những bất cập

Ở thời điểm này, đề án “chứng khoán hóa BĐS” ra đời còn có ý nghĩa như một giải pháp tháo gỡ tình trạng “bí vốn” của thị trường địa ốc. Sau một thời kỳ dài tăng trưởng tín dụng BĐS luôn chiếm tỉ trọng cao trong tăng trưởng tín dụng ngân hàng, với Nghị quyết 11-NQ-CP, năm 2011 mở đầu như một “năm hạn” của thị trường BĐS. Việc hạ chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng để kiềm chế lạm phát, hạn chế tín dụng cho hoạt động phi sản xuất (bao gồm BĐS), dòng vốn đầu tư trực tiếp đổ vào thị trường địa ốc đã không còn bao nhiêu. Đầu tư trực tiếp từ nước ngoài vào thị trường này giảm từ năm 2010, vẫn chưa có dấu hiệu quay trở lại. Do đó, dường như tất cả kỳ vọng đang được đặt lên thị trường thứ cấp, nơi mà nhờ các quy định của đề án, DN BĐS sẽ rộng đường huy động vốn hơn, NĐT nhỏ cũng có cơ hội đầu tư vào bất động sản dễ dàng hơn, không phải tính chuyện “tiền tỉ” như trước đây.

Tuy nhiên, ở góc độ vĩ mô, “điều mà TTBĐS cũng như TTCK cần lúc này, là sự ổn định nhanh chóng của nền kinh tế” một đại diện Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoRea) nói. Theo ông này, kinh tế vĩ mô bất ổn, chứng khoán và bất động sản sẽ “bất động”. Bất kỳ giải pháp huy động vốn nào cũng sẽ gặp khó.

Chuyên gia độc lập Bùi Kiến Thành lại cho rằng vấn đề đầu tiên cần giải quyết thuộc về chính thị trường sản phẩm. Khả năng huy động vốn, góp quyền mua vào một quỹ hay một Cty có chức năng bơm vốn, tự doanh BĐS thành công đến đâu, phụ thuộc vào thị trường sản phẩm đó. Trong khi, dù đã giảm đến 60% so với thời điểm “sốt” 2007, giá địa ốc vẫn còn quá cao so với giá trị thực và sức mua của đa số người dân, thì những quỹ có chức năng bơm vốn có thể phần nào hỗ trợ những dự án còn thiếu vốn, đưa thị trường chuyển động trở lại. Nhưng đây cũng là tác nhân trực tiếp tham gia guồng quay của thị trường, đẩy thị trường “giá lên” chứ rất khó có vai trò gì trong việc điều tiết thị trường “giá xuống”.

Thêm hàng hóa cho... vui thị trường

Như vậy, thêm hàng hóa mới, tạo cơ hội mở rộng danh mục đầu tư, đa dạng hóa mặt hàng đối với các NĐT hiện nay chưa thực sự hấp dẫn họ tham gia thị trường. Nói về khả năng thu cổ tức, NĐT phải trông vào tài sản đảm bảo của quỹ. Đó là các tài sản, các dự án BĐS. Mà khi thị trường BĐS gặp khó, không ai dám đảm bảo quỹ không lỗ (cho dù được hưởng nhiều ưu đãi). Nói về tỉ suất sinh lợi từ đầu tư ngắn hạn, thì hầu hết NĐT tổ chức lẫn NĐT cá nhân hiện đều đang “méo mặt” vì trích lập dự phòng giảm giá. Thêm chứng chỉ quỹ hay cổ phiếu của DN BĐS niêm yết..., không có nghĩa là thêm “cơ hội vàng”.

Nói cách khác, theo một chuyên gia, nếu nhìn vào TTCK hiện nay “các NĐT không hào hứng với hàng hóa mới, là do họ chưa thấy có sự cải thiện gì đáng kể trong cơ chế vận hành hàng hóa. Thị trường cần một cơ chế vận hành mới, một khung pháp lý mới, một “chiếc áo” mới”.

Lẽ dĩ nhiên, trong khi TTCK VN còn non trẻ, thì chiếc áo đó có thể co chỗ này, kéo chỗ kia, nhưng ít nhất những kích cỡ cơ bản để định hình chiếc áo đã phải có, tránh tình trạng chỗ cần rộng thì lại chật, chỗ cần chật thì lại hẹp và cứ phải luôn chắp vá để hoàn thiện. Bổ sung thêm mặt hàng mới là cần. Nhưng cần hơn sẽ là những định chế tài chính như các ngân hàng đầu tư, có thể tự nâng cấp để sử dụng được các nghiệp vụ tài chính phức tạp, các sản phẩm phái sinh với hi vọng thực sự tăng hiệu quả của thị trường vốn.

Chuyên gia tài chính này nói thêm, “thoạt nghe đề án “chứng khoán hóa BĐS”, chúng tôi nghĩ đến thuật ngữ “securitization” – chỉ việc chứng khoán hóa BĐS trên cơ sở các tài sản thực được thế chấp giống như trên thị trường tài chính quốc tế. Tuy nhiên, Công ty Nhà Bảo Lộc nếu chứng khoán hóa BĐS theo đề án này, chỉ là một cách để DN BĐS phát hành trái phiếu, chứng chỉ hợp lệ bằng tài sản... đảm bảo trên giấy, và lưu hành, thanh khoản giấy tờ đó trên TTCK niêm yết mà không dính líu gì đến các sản phẩm phái sinh, việc khởi động đề án xem ra, cũng chỉ là... thêm hàng hóa cho vui thị trường.

Thế nào phân lô bán đất nền ở trị trường nhà đất

---

Thế nào phân lô bán đất nền ở trị trường nhà đất Hình thức phân lô bán nền đang ngày càng diễn ra sôi động tại các địa phương,Biệt thự làng Pháp Bảo Lộc nhằm đáp ứng nhu cầu của ...

Cập nhật 2023-02-10 12:07:53
bởi Admin

Những nền đất vị trí đẹp, giá tốt thường được giới đầu tư nhắm đến

---

Những nền đất vị trí đẹp, giá tốt thường được giới đầu tư nhắm đến Lâu nay, các nhà đầu tư (NĐT) trên thị trường bất động sản (TT BĐS) thường nói với nhau rằng, các chủ đầu tư ...

Cập nhật 2023-02-09 12:24:15
bởi Admin

Ngành BĐS tốc độ tăng trưởng ra sao trong năm trước

---

Ngành BĐS tốc độ tăng trưởng ra sao trong năm trước Lực lượng doanh nghiệp Việt Nam tăng trưởng mạnh sau khi gia nhập WTO Theo số liệu của cơ quan hữu quan và các điều tra doanh nghiệp của Vietnam ...

Cập nhật 2023-02-08 11:54:47
bởi Admin

Tất cả các loại hình bất động sản tiếp tục cho thấy sự chững lại

---

Tất cả các loại hình bất động sản tiếp tục cho thấy sự chững lại Nhận định về diễn biến thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2019, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội ...

Cập nhật 2023-02-07 13:44:57
bởi Admin

Thị trường nhà đất đã có chuyển biến tích cực

---

Thị trường nhà đất đã có chuyển biến tích cực Thị trường BĐS đầu năm 2014 đang có những diễn biến trái chiều. Chỉ tính riêng trong quý I đã có trên 1.500 giao dịch thành công. Đó có thể là ...

Cập nhật 2023-02-06 10:51:22
bởi Admin

Những dấu hiệu nào tạo điểm khởi sắc cho thị trường BĐS

---

Những dấu hiệu nào tạo điểm khởi sắc cho thị trường BĐS Theo nhận định của giới kinh doanh bất động sản, giá nhà đất sẽ còn tiếp tục giảm đến tháng 8, đất nền làng pháp bảo ...

Cập nhật 2023-02-04 14:49:54
bởi Admin

Sức mua của thị trường nhà đất vẫn suy giảm

---

Sức mua của thị trường nhà đất vẫn suy giảm Thống kê của Cục quản lý nhà Bộ Xây Dựng cho thấy tại Hà Nội, nguồn cung nhà ở đáp ứng được khoảng 60% nhu cầu. Đến 2010 nhu cầu về Biệt ...

Cập nhật 2023-02-03 14:44:15
bởi Admin

Chứng kiến sự nhen nhóm của thị trường BĐS

---

Chứng kiến sự nhen nhóm của thị trường BĐS Những bất động sản được nhiều người quan tâm tìm mua nhất vào thời điểm này là căn hộ chung cư có giá trên dưới 2 tỷ đồng, Làng Pháp Bảo ...

Cập nhật 2023-02-02 14:12:49
bởi Admin

Những lĩnh vực BĐS đặc biệt nên quan tâm

---

Những lĩnh vực BĐS đặc biệt nên quan tâm Công tác đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009 là một trong những lĩnh vực được Chính phủ đặc biệt quan tâm chỉ đạo nhằm góp phần chống giảm phát, ...

Cập nhật 2023-02-01 13:55:58
bởi Admin

Những khu nhà có mức giá trung bình đang rất được săn đón

---

Những khu nhà có mức giá trung bình đang rất được săn đón Làm sao để tăng nguồn cung về nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp (TNT), Biệt thự làng Pháp Bảo Lộcngười ...

Cập nhật 2023-01-31 14:43:15
bởi Admin

5 giải pháp bình ổn và phát triển thị trường BĐS

---

5 giải pháp bình ổn và phát triển thị trường BĐS Giải pháp cơ bản được đặc biệt nhấn mạnh là tăng cung hàng hóa, nhất là nhà ở, Làng Pháp Bảo Lộc Resort & Spavăn phòng và nhà xưởng ...

Cập nhật 2023-01-30 14:20:25
bởi Admin

Những biến động về giá trị lẫn rủi ro về đất thổ cư

---

Những biến động về giá trị lẫn rủi ro về đất thổ cư Thế cục mới của thị trường BĐS Hà Nội đã được xác lập sau 5 tháng đầu tiên của năm 2015. Hàng nghìn sản phẩm căn hộ của Biệt ...

Cập nhật 2023-01-17 14:27:13
bởi Admin